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新疆分所禹晓琼;浅谈在建工程评估

2013/11/21 17:10
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中天和资产评估有限公司新疆分公司 禹晓琼

 

  在建工程是指估价时点尚未完工或虽然已经完工,但尚未经过竣工验收及办理相关产权手续的建设项目。在采用资产基础法评估企业价值时,经常需要对在建工程的价值进行评估。一些评估机构将在建工程只按其帐面值作为评估值,这是非常不恰当的做法。而真正要使评估价值达到科学与合理,还有许多问题需要研究。这其中有评估值与帐面值之间的关系如何处理,实际的工程付款额与应付的工程款额之间的关系如何,在建工程不仅涉及各种各样的资产,而且完工程度及资产功能差别较大。有正在建设或缓建、停建尚未完工的建设项目,也有已经完工但尚未交付使用的建设项目;有的部分已经形成生产能力或使用价值,也有部分尚未形成生产能力和使用价值。因此,在建工程资产评估与其他资产评估相比较,有其特殊性。笔者结合对某房产有限公司资产评估的实践,试作一浅要分析。

 

  一、在建工程评估须具备的合法文件

  我国城市建设项目须由城市规划、土地和建设主管等部门的审批。未经审批擅自动工建设的在建工程,属于违章建筑,必须拆除,因此不能评估其价值。超过审批规模、改变建筑用途而建设的部分也不能不加分析地评估其价值。建设项目从立项、选址定点。到进入施工阶段,主要的审批文件及证书有:计委立项批复文件、《固定资产投资项目投资许可证》、《选址定点意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》(副本)、《国有土地使用合同》、《建设用地许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程施工许可证》、《商品方预售许可证》等,应尽量搜集齐全相关资料。

  此外,笔者认为经当地有测绘资质单位出具的《房产面积测绘成果报告书》也是具备预售条件的在建工程评估的必备文件。

 

  二、在建工程评估方法的选用

  在建工程评估方法的选择可以归纳为以下三种:

  整个建设工程已经完成或接近完成,只是尚未交付使用的在建工程可采用工程形象进度法进行评估。选择足够的可比销售资料,根据在建工程建造完成后的房地产市场价格,结合工程形象进度评估在建工程价值。计算公式:在建工程价值 = 建造完成后的房地产市场价值×工程形象进度百分比×( 1 —折扣率),其中在建工程建造完成后的房地产市场价值,一般可采用市场法或收益法评估,工程形象进度百分比=(实际完成建筑工程量 + 实际完成安装工程量)/总工程量× 100%。

  对于实际完成工作量较少的在建工程采用成本法或假设开发法进行评估。根据在建工程的特点,成本法与假设开发法是在建工程评估的主要方法,假设开发法实际上是成本法的倒算法。那么在什么情况下采用成本法,什么情况下采用假设开发法进行评估呢,本人认为由于需要对并不存在的后期工程进行计算,要对评估中的市场、续建部分进行假设,假设条件越多,评估报告的可信度及实用性就越低,对于结构已结顶或即将结顶,且市场前景较好的在建工程可采用假设开发法进行评估,在建工程结构尚未完成或结构已结顶但市场前景未知、前景不明朗的可采用成本法进行评估。

  成本法按在建工程客观投入的成本评估,即以开发或建造被估在建工程已经耗费的各项必要费用之和,再加上正常的利润和应纳税金来确定被估在建工程的价值。其思路与评估固定资产相同。固定资产(建筑物)价格一般包括前期费用(勘察、设计、七通一平等),直接费(人工、材料、机械)、间接费用、其他费用、资金成本、合理利润、调节税等。因此,运用成本法评估在建工程时,其价格一般应包括以上全部项目。对于各项费用、利润的估算应采用社会平均的数据进行估算,但是随建筑物用途的不同,个别项目可能会有所调整。如工业厂房成本中一般不包括“合理利润”。另外,在建工程的资金成本一般以实际发生额为基数计算。从成本法评估操作来看,企业在建工程帐面值对评估的作用并不是很大的。一般而言,在建项目各项费用(如前期费用、其他费用等)均可通过有关规定计算得出;而直接费一般采用实地勘察得出工程形象进度之后,再乘以工程总投资(总预算)的方法也可以得出。当然对于工程较长的项目,可能要对工程总预算作适当的物价因素、技术因素的调整,这样才能得到较合理的评估值。计算公式:在建工程价值=土地价格+已完工部分的建筑费用+相应的专业费用+利息+正常利润+各项税费。

  假设开发法与房地产评估假设开发法原理是相同的。计算公式:在建工程价值=房地产预期售价-(后续工程成本+后续工程费用+正常利税)。

  属于停建的在建工程,要查明停建的原因,确因工程的产、供、销及工程技术等原因而停建的要考虑在建工程的功能性及经济性贬值,进行风险系数调整。

 

  三、在建工程评估注意事项

  在企业价值评估中, 1996年发布的《资产评估规范操作意见(试行)》(以下称《操作意见》)规定:在建工程评估过程中要注意了解工程的具体内容、开工日期、结算方式、实际完工程度和工程量、实际支付款项。对于基准日存在的工程欠款,评估人员应将工程实际欠款计入负债,评估基准日后完成的工程及相应费用,如果资产占有方已与有关方面达成明确的解决意见,评估人员须相应进行评估计算,否则应声明评估基准日未完工程不在本次评估工作考虑的范围之内,相应的经济利益应由有关方面另行计算和考虑。

  以上是笔者对在建工程评估的一些粗浅认识,不妥之处,请业内人士批评指正。

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