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新疆分所何建军;浅析投资价值在评估实务中的应用

2013/11/21 15:29
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北京中天和资产评估有限公司新疆分公司 何建军

 

  随着评估业务的拓展,许多不同的评估目的,评估对象会涉及到不同的价值类型。价值类型中的市场价值,已逐渐为业内人士及报告使用者接受和熟知,但是,对市场价值以外的的价值类型应该如何在评估中运用和理解,有很多不同见解和争议。笔者通过评估实践,对此问题的一些心得与同行探讨。

  价值类型是指资产评估结果的价值属性及表现形式,即价值内涵。根据资产评估准则—基本准则和资产评估价值类型指导意见,资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值类型。市场价值类型是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估价数额。

  市场价值以外的价值类型又称“非市场价值类型”包括投资价值、再用价值、清算价值、残余价值等。其中投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额,亦称特定投资者价值。

  笔者曾接洽过一宗业务,某公司在某县租赁土地建立供热站经营(租期20年)。在地上设施建设完成还未投入使用时,由于某种原因产生租赁纠纷,出租方拟提前收回土地,依据合同需要对承租方提供相应补偿。但在具体补偿金额上双方产生较大分歧,具体是在测算供热站在租赁年期内的净收益时,出租方采用的是周边供热站平均收入费用,而承租方却采用的是企业投资决策可研报告上的数据,于是就出现了两种不同估值。笔者认为这两种估值其本质就是市场价值和投资价值两种不同的价值类型。对于承租方来说以获取目标企业的未来获利能力为主要目的时,其评估价值类型应为投资价值,而对于出租方而言是以获取目标企业的资源为主要目的时,由于存在可比市场的公平市价,此时的评估价值类型相应可以理解为市场价值。也就是说不同的利益主体作为委托方时,适用的价值类型并不完全相同。

  笔者认为,如果承租方委托评估机构运用该公司品牌管理和投资运营的情况下,估算未来的经营成果、测算最大价值。在这种情况下,资产评估报告有特定的使用人,评估过程中充分考虑并使用了仅适用于特定投资者的特定评估资料和经济技术参数,这时的资产评估报告使用的是投资价值类型,而不是公开的市场价值。

  依据资产评估价值类型指导意见,当利益主体是特定投资者或者某一类投资者(如上述的承租方),并在评估业务执行过程中充分考虑并使用了仅适用于特定投资者或者某一类投资者的特定评估资料和经济技术参数时,注册资产评估师通常应当选择投资价值作为评估结论的价值类型。但是这个价值的假设前提是有特定投资者、特定的生产经营方式和市场,报告使用者只能是特定投资者,用于其内部决策。评估中适用的原则也相应有些变化,比如说替代原则可能在此并不使用。

  依据双方提供的相关资料,双方估值的差异主要表现在收入及原料成本方面的测算。

  1)主营业务收入

  该供热站供暖面积合计为180,973.00平方米,某县的采暖费为20元/采暖面积/供热期,这两个数据双方是一致。不同的是承租方提供的资料显示还有200个过水热,每个过水热均按150元收取采暖费,但出租方却以过水热违反相关规定没用采用。显然,在评估报告以承租方为特定使用人的前提下,过水热产生的采暖费应该计入总收入的计量中。但如果评估报告的使用人为社会大众时,由于过水热的使用并不符合有关方面的规定,其产生的收入有很大的不确定性因素,因此应予以剔除。

  2)主营业务成本(计量成本)

  计量成本一般由燃料费、电费、水费及人工工资等组成,在电费、税费、人工成本方面双方分歧不大,分歧主要产生在燃料费用上。燃料费用指的是锅炉煤,在采暖期内锅炉煤的用量上双方均使用标准煤换算得出所以差别不大。承租方提供的煤价是60元/吨,出租方则是120元/吨,均含运费。差别产生的原因是承租方在某县拥有一座煤矿,煤价是每年动力煤消耗淡季7-8月的坑口价加运费。而出租方采用的则是全年煤价的平均数,显而易见差距非常明显。

  通过上面的比较,我们可以看出这两个价值是不具备可比性的。正是由于市场价值与投资价值的差异才驱使承租方去投资营运该加热站。不同价值类型的的价值内涵和假设前提都有很大的区别,针对不同的报告使用者,用途和范围是不同的,其结果也可能会有很大的差异。评估结论系根据不同的评估原则、依据、前提、方法、程序得出,只有在评估原则、依据、前提、方法和程序不变的条件下成立。如果非公开市场价值的结果应用于公开市场,则会产生误用的结果。所以评估师在出具非公开市场价值类型的报告时一定要谨慎。

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