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通知公告:

评估报告稽核的一点心得

2015/10/06 14:32
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北京中天和资产评估有限公司新疆分公司 何建军

 

  在总审这个岗位已经两年了,工作中遇见很多挑战,也有一些心得,在此罗列出来与同行们交流,并以此抛砖引玉。

  我公司评估报告审核基本程序采用三级审核制度;即 项目经理(1审)-部门经理(二审)-总审(三审)。 其中,总审的审核工作重点各个评估公司应该大同小异,重要的还是如何把握风险,笔者在此不再赘述,仅从以下几个方面做简单阐述:

 

  1、业务约定书

  业务约定书是指评估机构与委托方签订的,明确评估业务基本事项,约定评估机构和委托方权利、义务、违约责任和争议解决等内容的书面合同。约定书作为评估底稿的组成部分,其重要性不容质疑,为此协会还专门发布了{资产评估准则-业务约定书}。业务约定书的内容除了评估目的、评估对象和范围这些众所周知的重要内容外,还应当明确评估报告使用者和使用方式,如果存在委托方以外的其他评估报告使用者,业务约定书应当明确约定。比如;用于抵押目的的报告使用者除了委托方外就仅限于相关金融机构。明确评估报告的使用者及使用方式可以防止报告的被滥用,从而避免评估机构卷入不必要的诉讼。如;出具的是具有投资咨询性质的非市场价值报告,委托方将其拿去用作转让等实质性交易目的。由于报告的价值类型的设定不同,此类报告的评估值会和市场有一定偏离,后果会严重影响评估机构的声誉。因此,必须要在业务约定书中明确评估报告的使用者及使用方式,业务约定书还应当约定,注册资产评估师和评估机构对委托方和其他评估报告使用者不当使用评估报告所造成的后果不承担责任。

 

  2、报告方面

  随着公司规模的扩大,我公司出具的评估报告在格式规范,内容完整方面已经符合准则的有关规定。但比较不足的是假设限制条件在合理不充分方面依然存在问题。比如,笔者审核的一份抵押评估报告,评估标的是白砂糖,报告中假设这批白糖均是质量合格产品。这里就有个问题,用于抵押的标的肯定得是合格的,不合格的怎么抵押?经向评估师询问,原来这批白糖是不同榨季生产的,上一榨季的白糖由于存放原因出现了晶体颜色发黄的现象。企业的解释是产品质量是合格的,但由于色泽的影响售价会略低。显然,这是一个需要披露的事项而不是假设条件,在和企业充分沟通后我们要求企业质检部门出具质量检验报告并调整相应的评估值,作为特别事项予与披露并提醒抵押权人关注。

  假设限制条件不合理不充分问题在企业价值评估方面尤其突出,企业价值评估中收益法对未来现金流的预测是基于许多假设条件的。如假设未来的法律、法规以及社会环境没有重大变化;主要产品价格水平和市场形势在正常范围内变动;现行税种、税率、利率无重大变化;没有其他不可抗力因素造成的重大不利影响。换句话说,未来的收益是一个理想话的收益,但事实上这种理想化的市场不可能存在。因此,合理的设定假设条件及限制就是提醒报告使用者合理的解读评估结论。毕竟,评估师也不是全能的。

 

  3、操作类底稿

  操作类底稿反映了一个评估师的完整工作轨迹。工作底稿形式及内容的审核(主要是要素是否完整合规):编制的资料;客户取得资料是否盖章确认;评估全过程是否记录在工作底稿中(包括现场勘察记录)等自然成为总审必须关注的重点。客户提供资料盖章确认的重要性无需赘述,每份评估报告中都在反复论述,评估结论是依据委托方提供的资料得出的,委托方或被评估单位应对资料的真伪承担责任。但如果所有的资料都是未盖章的复印件就谈不上承担责任了,因此,在资料盖章这方面基本上都能做到,我们的要求是在资料都盖章确认的基础上再提供资料清单并由双方交接人员签字盖章,这样就做到一目了然。

  存在的主要问题;现场勘察的记录方面较为简单。如缺少委托方或产权持有方相关人员共同签字盖章的勘察证明、勘察底稿上缺少委托方相关人员签字等。现场勘察是评估程序中重要的环节,有没有履行该程序甚至关系到评估报告的真实性。证明评估师现场勘察的证据很多,如现场照片、各类资产的勘察记录等,但一份由相关单位共同签字盖章的证明可能是最直接的证据。被评估资产的现场勘察记录反映的是被评估资产使用情况以及现状,直接影响到评估中的成新率等数据,其使用及现状最有发言权的是技术人员,因此勘察记录上相关人员的签字是不容忽略的。

  总的来说,总审的工作就是要依据资产评估总则的要求,严把质量关。杜绝不符合准则规定、存在风险的报告发出。

 

  (此稿曾刋于新疆注册会计师协会2014年第4期杂志)

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